融资48亿元，首日上市领涨 大悦城控股填补西南消费REITS空白
不到一个月，城控消费基础设施公募REITS再次上新。股填
9月20日，补西华夏大悦城商业资产封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所正式上市。南消当天上午，空白REITS市场整体走弱，融资但下午又红了。亿元截至收盘时，首日上市近一半的领涨REITS产品在49单上市时价格较上一交易日有所上涨。
其中，大悦华夏大悦城商业REIT引领消费基础设施公开发行REITS。华夏金茂商业REIT、随之而来的是中金印力消费REIT，而中国是第一个奥莱REIT、华夏华润商业REIT、实物美消费REIT、华安百联消费REIT收于不同的跌幅。
2023年3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金》（REITs）定期发布相关工作通知，明确将消费基础设施纳入公募REITS试点范围。
同年10月20日，中国证监会发布了《关于修改的》〈基础设施证券投资基金公开募集指南(试行)〉第五十条决定将公开发行REITS试点资产类型扩展到消费基础设施。
此后，消费基础设施公开发行REITS正式启航，并迎来了积极的申报。大悦城商业REIT已成为第七款完成上市交易的消费REITS产品。
01。
第七次消费REITs。
大悦城商业REIT作为西南地区首个消费基础设施公开发行REITS，在销售前引起了市场的广泛关注。
据悉，大悦城商业REIT售价为3.323元/份，募集资金份额为10亿份，拟募集资金规模为33.23亿元。
由于投资者的积极认购，它已成为第一个在发行当天提前结束公众销售的7款消费RETS产品。线下查询认购倍数为3.067倍，公众认购倍数为2.73倍。线下投资者和公众投资者认购申请的确认比例分别为36.585%、37.089%。
在这次发售中，基金比例配售前的总募集规模达到48.124亿元，是拟募集规模的1.448倍。根据基金招股说明书，华夏大悦城商业REIT 2024年7月1日至12月31日及2025年预测净现金流分配率分别为5.22%(年化)、5.33%。
大悦城控股董事长、总经理姚长林在上市仪式上表示，华夏大悦城商业REIT的发行得到了市场的高度认可。该项目的成功上市意味着该公司正式开启了“投资、金融、建设、管理和退出”的资本周期，为进一步促进大悦城未来稳定发展提供了重要机遇和坚实平台。
就已发行上市的消费基础设施公开发行REITS项目而言，虽然基础资产类型相对多样化，但仍以购物中心为主。
具体来说，嘉实物美消费REIT是第一个由民营企业发起的社区商业消费公募REITS项目，具有超市零售业态，也是北京首个消费基础设施公募REITS。其基础资产包括大成项目、玉蜻蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，商业类型属于社区商业。
中国第一个奥莱REIT是北京国有企业第一个公开发行的消费基础设施REITS，也是第一个以奥特莱斯为基础资产的消费REITS。第一个基础资产是济南第一个奥莱项目和武汉第一个奥莱项目。
华安百联消费REIT是上海首家公开发行的消费基础设施REITS，底层资产是百联旗下上海另一个城市购物中心。
此外，华夏金茂商业REIT、中金印度消费REITT、长沙展秀城、杭州西溪印象城、青岛万象城也是华夏华润商业REIT的首发底层资产，也是购物中心。
最新在深圳证券交易所上市的大悦城商业REIT由大悦城控股、华夏基金和中信证券联合推出。最初的基本资产是成都大悦城，大悦城控股的购物中心。
戴德梁银行发布的相关报告显示，一方面，随着经济发展和消费水平的提高，城市消费者对商业载体的需求不断提高，传统百货公司相对单一的零售功能、单一的移动线路、单调的空间显然不能满足商业趋势的变化，集中购物中心出现在历史时刻。
另一方面，随着我国经济和城市建设的快速发展，购物中心的增长基础越来越完善。国有资产和民营企业在经营经验丰富的港资开发商抢占内地的基础上，逐步探索经营购物中心，开设独立的商业产品线。
自2007年大悦城首次开业以来，大悦城控股在一二线城市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产。
数据显示，截至2024年6月底，大悦城控股在全国范围内布局了45个商业项目，34个商业项目（包括轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米；购物中心销售额达到196亿元，同比增长14%；客流达到1.7亿人次，同比增长24%，平均出租率94%。
今年下半年，大悦城将有三个购物中心陆续入市。高质量的资产储备也为大悦城未来商业REIT的扩张和发展以及投资回报的不断提高提供了更多的想象空间。
02。
资产成色。
从8月16日的华安百联消费REIT，8月28日的华夏首创奥莱REIT，再到现在的华夏大悦城商业REIT，在过去的一个月里，消费基础设施公开发行REITS又增加了三个订单。
大悦城商业REIT赢得了投资者的积极认购，并在上市交易的第一天收盘。这不仅是市场对消费基础设施公开发行REITS前景的乐观看法，也是对项目基础资产估值和未来收入预期的积极反馈。
根据公开信息，目前成都有两个大悦城项目，即成都大悦城和成都天府大悦城。
作为西南地区首个消费基础设施公开发行REITS，大悦城商业REIT成都大悦城于2015年12月开业，已平稳运行近十年，是大悦城项目运营更成熟，也是大悦城系统第一梯队优质购物中心。
项目位于四川省成都市武侯区大悦路518号，属于成都市双南紫荆商务区。周边三公里辐射范围内有多个成熟的住宅区和商务酒店，附近公共服务配套设施完善。
2021年至2023年，项目客流量分别为1865.47万、1658.44万、2120.78万，营业收入3.02亿元、2.40亿元、3.35亿元。
在租金率方面，近三年保持在96%以上，2024年6月底租金率达到98.45%，租金效率持续快速增长，年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来，年复合销售增长率达到16%。
项目的主要经营模式是为符合要求的承租人提供租赁和购物中心的整体经营服务，并收取租金、物业管理费、促销费等收入。所有承租人均进行统一管理和分散经营。
收入来源主要是租金收入和物业管理费收入。在过去的三年和一期中，前者占75%-83%，后者占14%-20%，总收入占96%。其他收入主要包括广告收入和停车场收入。
截至2024年3月31日，成都大悦城的主营业态为零售、餐饮、娱乐、服务，其中2024年第一季度租金收入占比约为66%，较2023年底增长6个百分点。
从项目所在城市来看，成都作为西部商业消费中心，展现出广阔的消费市场和强大的消费潜力。根据相关数据，2019-2023年，成都社会消费品零售总额复合增长率达到4.7%，处于新一线城市的前列。
截至2023年底，成都市常住人口2140.3万人，较去年年底增长13.5万人，同比增长0.6%。属于人口净流入城市，有效支撑未来消费增长表现，进一步激发成都大悦城目标资产的经营活力。
而且作为一个重要的消费城市，成都地区的商业竞争压力也不容小觑，这对项目的运营管理提出了更高的要求。
据了解，在经营方向上，大悦城控股作为成都大悦城的经营者，将坚持长期主义，以重经营的理念经营成都大悦城项目。
一方面，注重产品实力的提升和品牌的升级。不断提升品牌质量，丰富品类，努力打造高街潮流体育品牌，尤其是户外品类，增强社会餐饮品类，更新体验业态。在挖掘低租金和平面效率的区域/类别的过程中，仍有足够的租金增长和产品改进空间。
另一方面，以业务推广为核心，坚持消费者体验导向，深入公园定位，打造自身优势和长板，每年制定合理的物业改造计划、场景建设计划、合适的活动推广计划，重点经营会员质量，掌握业绩水平，具有长期可持续增长势头。
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